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京沪杭卖地收入均超千亿 “地王”热催生风险

时间:2013-10-10 10:09 来源:中国网地产上海作者:中国网地产上海
温州市国土资源局公布的土地出让成交结果统计,今年前三季度温州市区(含萧山、余杭)共出让土地171宗,面积606.9517万平方米,土地出让收入创近5年同期新高,达到1022.76亿元。

杭州再次成为经济放缓之下地方政府卖地的典型。
 

       杭州市国土资源局公布的土地出让成交结果统计,今年前三季度杭州市区(含萧山、余杭)共出让土地171宗,面积606.9517万平方米,土地出让收入创近5年同期新高,达到1022.76亿元。
 

       在北京,前9月,北京土地出让金已达1154.89亿,创造了同期历史新高,预计年内将突破1400亿;在上海,前9个月上海土地市场土地出让金额达1538亿,超去年全年(968亿元)1.5倍。
 

       房企补仓意愿强烈,地方政府顺势推地,导致土地市场出现历史上罕见的“地王”年。截至9月底,据本报记者不完全统计,全国范围内已经出现的总价、单价地王超过15幅。
 

       9月底国土部出声警示地王现象,严令一线城市年内不得再出地王。但房地产业内人士认为,这种警示起不到根本的作用,土地市场的火热难以明显降温,并将传导至销售市场。
 

地方大规模推地
 

“今年拿地比较多,首先是因为地方政府推地积极,选择余地较大。”佳兆业集团有关人士对本报记者表示。
 

       很多城市今年土地供给量显著增长。从杭州卖地的结果来看,杭州主城区(不含萧山、余杭)是土地出让金的主要来源。机构统计显示,2013年1-9月,杭州主城区共出让81宗地块,成交总面积246.6100万平方米,土地出让收入达711.39亿元,创近5年新高。
 

       其中,高溢价地块频频出现。不少外来房企“大鳄”强势进入争夺杭州优质稀缺地块。9月初原浙大华家池校区地块拍卖,总价高达130多亿元,成为杭州新的总价“地王”。
 

       在北京,国庆前后,北京市土地整理储备中心在几天内集中发布了17宗经营性用地,总出让土地面积高达188.9万平方米,其中包括10块住宅用地,总面积达157.8万平米。在已经挂出出让的土地中,住宅类的地块也高达15宗,合计面积达到230万平米。加上已经出让的土地814万平米,预计全年住宅类土地出让可能突破1400万平米。而2012年前三季度的住宅类土地成交仅453万平米。
 

       上海汉宇地产土地监测数据显示,今年9月,上海经营性用地出让金额达403亿,成为土地市场月度成交额排行榜第一名。截至9月27日,上海年内土地市场土地出让金额达1538亿,超去年全年(968亿元)1.5倍,稳居全国第一。
 

       房企拿地意愿与政府推地可谓互为表里。很多房企在北京的表现可以“狂热”来形容。9月26日,海淀区环保科技园地块是今年北京第二块“限房价、竞地价”地块,中铁建以18.1亿元竞得,折合楼面价18562元/平米,而政府规定的商品住房销售限价为19000元/平方米。又一次是面粉价追上了面包价。
 

       CRIC分析师李莹指出,今年以来,北京推出限房价、竞地价地块,是期望通过行政手段来平稳房价,但从环保科技园地块看,实际效果并不理想。这幅地块未来上市时的真实定价对政府管理也是个考验。
 

       地方与房企合力之下,多个城市的土地出让金在7月份即已超过去年全年,到9月底则创下历史新高。
 

“地王”热催生风险
 

       9月底,针对土地市场的问题,国土部召开部分城市开展房地产用地管理和调控工作座谈会,明令热点城市加大住宅用地供应力度,并严防高地价。
 

       李莹认为,国土部此举对地方政府会产生一定的威慑作用,但地方对土地财政依赖情况未有改善,其对于提升土地出让收入的需求仍然存在,推地积极性不会明显降低。而且,最终土地成交价格主要由公开市场竞拍所决定,地方政府很难干预,今年以来房企销售业绩增幅尤为显著,融资环境亦相对宽松,资金状况良好,企业的高周转模式也导致房企需要不断扩展规模来提升利润总量,一系列因素促使房企拿地热潮仍将延续。
 

       汉宇地产市场研究部总监付伟则认为,当前土地出让金额大幅增长与土地市场“热烧”不退有着密切关联。随着近期国土部发出严控高地价的警示,四季度一线城市土地市场将呈现高位回落。
 

       21世纪不动产市场总监桑豫峰表示,土地制度尤其是土地出让制度不变,各地对土地收入的依赖就得不到根本解决,客观上也具有把土地卖贵的动力。开发商愿意高价拿地是市场行为,它们必须承担市场波动的风险。不过,令开发商不安的是,很多市场风险是由于政策变动带来的,而且无法预测。
 

       中原地产市场研究总监张大伟指出,北京后期限房价竞地价每年有2万套的供应量,以及其他可能出台的长效机制将会在四季度逐渐出台,这对市场的影响非常大,有望逐渐抑制房价的上涨幅度。这也意味着,今年高价拿地的房企未来将面临一定的存货变现风险。
 

       CRIC在三季度总结及展望报告中亦指出,今年以来国内“地王”项目不断刷新,推高了一二线城市土地的价格,使一二线城市开发风险加大,对此企业扩张应适当保持谨慎。

来源:http://house.china.com.cn/shanghai/view/698787.htm

(责任编辑:admin)
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